Stappen en rechtsmiddelen voor commerciële uitzetting
Uitzetting wegens niet-betaling van huur moet een zakelijke beslissing zijn
Alle bedrijfseigenaren kunnen van tijd tot tijd cashflowproblemen ondervinden, maar als uw huurder geen huur kan betalen of niet bereid is om met u samen te werken om huurbetalingen actueel te krijgen, kunt u niet eenvoudig de sloten op hun deuren vervangen en houd hun bedrijf gegijzeld - je moet bepaalde stappen doorlopen om ze legaal uitgezet te krijgen.
Overweeg de zakelijke aspecten voordat u besluit om uw huurder uit te zetten. Hoe lang duurt het voordat u het pand opnieuw verhuurt? Moet u veel geld inleggen voor reparaties? Heeft de huurder tijdelijke financiële problemen of is het onwaarschijnlijk dat hij ooit op de hoogte blijft van zijn huur? Moet je naar de rechtbank?
Als je eenmaal hebt besloten dat de juiste keuze is om een huurder uit te zetten, hoe sneller je het proces start, hoe beter. Elke dag dat je niet in staat bent om de ruimte opnieuw te huren, is er een andere dag dat je geld verliest op het onroerend goed en nog een nacht van je verloren slaap die je zorgen maakt over dingen.
Je hebt waarschijnlijk een advocaat nodig
Om een commerciële huurder uit te zetten wegens het niet betalen van zijn huur, moet u bekend zijn met de wet of een advocaat inhuren om u te helpen bij het indienen van een huisuitzettingsorder. Hoe u verdergaat, kan ook worden beïnvloed door het feit of het bedrijf een bedrijf, een partnerschap of de leaseovereenkomst is die persoonlijk door de bedrijfseigenaar wordt gegarandeerd.
De advocaat die u inhuurt, moet actief ondernemingsrecht toepassen en zich bij voorkeur specialiseren in commerciële zakelijke transacties. De vormen, wetten en processen voor het uitzetten van een woninghuurder zijn niet dezelfde als die voor het uitzetten van een commerciële huurder.
Sommige advocaten vragen een vast bedrag, anderen een uurtarief, maar de meeste brengen ook kosten in rekening voor gerechtskosten, dossierkosten en zelfs tijd die u aan de telefoon spendeert met de advocaat en portokosten en kopieerkosten.
Om verborgen kosten te voorkomen, moet u zich vragen stellen over alle kosten die u mogelijk maakt voordat u een advocaat inschakelt.
Het uitzetten van een commerciële huurder kost tijd en is vaak duur. U zult een gemakkelijkere tijd hebben om te bewijzen dat een huurder in gebreke is (u geld te schuldig is) dan voor een andere schending van de huurovereenkomst. Maar in alle gevallen, bij het uitzetten van een huurder, ligt de bewijslast bij u om aan te tonen dat u de oorzaak hebt om de huurder op te starten.
Sommige speciale huurdersrechten die door de wet worden geboden aan particuliere huurders, worden niet uitgebreid tot commerciële huurders. Zakelijke huurders zijn veel kwetsbaarder voor misbruik door huisbaas dan residentiële huurders, maar dit betekent niet dat u als eigenaar van een accommodatie de wetten in uw land kunt schenden.
Als uw huurder faillissement heeft ingesteld
Hoewel de faillissementswetgeving van federale commerciële huurders in 2005 is gewijzigd om de verhuurder te begunstigen, kan het zijn dat individuele staatswetten nog steeds van invloed zijn op het uit de weg ruimen van een commerciële huurder wegens niet-betaalde huur.
Als een huurder al een faillissement heeft aangevraagd voordat een huisbaas probeert de woning te ontruimen wegens het niet betalen van de huur, zal een automatisch verblijf ten gunste van de huurder voorkomen dat de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn of het begin van het huisuitzettingsproces geeft.
De huisbaas kan echter nog steeds doorgaan met de uitzetting door de federale faillissementsrechtbank te vragen het verblijf op te heffen.
In de meeste gevallen zal de rechter het verblijf opheffen omdat een huurovereenkomst geen effect heeft op de waarde van de nalatenschap van de huurder.
Als de huurder een faillissement aanvraagt nadat het uitzettingproces begint, is de federale wet van de kant van de verhuurder. Echter, een handjevol staten staan de huurder 30 dagen na het uitwijzingsoordeel toe om de schuld te betalen.
Het uitzetten van een huurder die al faillissement heeft aangevraagd, of die faillissement aanvraagt nadat het uitzettingproces is begonnen, kan ingewikkeld zijn. Sommige wetten staan commerciële huurders toe om het uitzettingproces te stoppen wanneer het faillissementsrechtbank betrokken is, en in dergelijke gevallen is het bijna altijd het beste om een advocaat aan te nemen.
Stappen die betrokken zijn bij uitzetting voor niet-betaling van huur
Geef kennisgeving van ingebrekestelling : zelfs als uw lease-overeenkomst u niet verplicht dit te doen, stuur dan altijd de huurder een ingebrekestelling (Notice of Eviction) die aangeeft dat de huur achterstallig is en dat u doorgaat met uitzetting als de huur niet volledig binnen is betaald een bepaald tijdsbestek (dit kan het tijdschema zijn zoals aangegeven in de huurovereenkomst of een langere datum die u kiest om in te stellen om meer tijd te geven aan de huurder om te betalen.)
Accepteer geen gedeeltelijke betaling: volgens Minnesota business law advocaten, Jacob C. Hendricks en Jon L. Farnsworth waarschuwen, "Verhuurders kunnen onbedoeld een overtreding vergeven en worden uitgesloten van het uitzetten van huurders als gedeeltelijke betaling van huur wordt aanvaard. accepteert de sleutels van de huurder voorafgaand aan de beëindiging van de huurovereenkomst en zonder enige andere schriftelijke toestemming kan het mogelijk zijn toekomstige huur van de huurder te innen. "
Start Het proces van de rechtbank: Zodra de datum die u aan uw huurder heeft gegeven om volledig te betalen is verstreken, zal uw advocaat de huurder een formele kennisgeving van uitzetting uitleveren en bij de rechtbank een uitwijzingsverhoor indienen.
Een rechter kan beslissen dat de huurder de woning onmiddellijk moet ontruimen of een paar dagen mag geven. Een rechter zal waarschijnlijk ook beslissen en de huurder de mogelijkheid geven om de huurschuld in de loop van de tijd terug te betalen. De huurder kan ook financieel aansprakelijk worden gesteld voor toekomstige huurverliezen totdat het pand weer wordt verhuurd.
In alle gevallen waarin u een anderszins goede huurder uit huis haalt wegens niet-betaling van de huurprijs, is het verstandig om te overwegen of de huurder in de huurprijs verstrikt raakt. Als u denkt dat de huurder met hen kan werken. Als u niet zeker bent, niet in staat of bereid bent om dat risico te nemen, start dan onmiddellijk het uitzettingproces. Je doet jezelf een plezier en de huurder, want hoe sneller je de woning kunt huren bij iemand anders, je verdient geld en de huurder is aansprakelijk voor minder "verlies van toekomstige huur."