Accepteer nooit de voorwaarden van een lease-overeenkomst zonder onderhandelingsvoorwaarden
In een waarschuwende verklaring over de moeilijkheid om in te breken in de commerciële vastgoedsector , geeft CFO Magazine- verslaggever, Laura DeMars, duidelijk aan dat zelfs vastgoedprofessionals moeite kunnen hebben om de complexiteit van CAM-vergoedingen te begrijpen; "De complexiteit van de industrie maakt het moeilijk om in te breken ..." DeMars verklaart verder:
"In winkelcentra betalen huurders bijvoorbeeld meestal voor het onderhoud van het gebouw door middel van een gemeentelijke onderhoudsvergoeding (CAM). Hoewel een CFO van een vastgoedbeheerbedrijf de huurders niet rechtstreeks beheert, moet hij toch begrijpen hoe die vergoedingen worden geïnd ... belangrijker, aangezien grote detailhandelaren vaak CAM-vergoedingen betwisten of slechts een percentage betalen ... de CFO moet weten hoe ze moet rekening houden met het verschil, of CAM-slippage. "
Voordat u probeert CAM of administratieve kosten te onderhandelen, moet u ervoor zorgen dat u begrijpt wat ze zijn. Als CAM-vergoedingen een gecompliceerd probleem voor CFO's zijn, kun je maar beter goed voorbereid zijn!
Standaardkosten voor de CAM
Omdat de toestand van bepaalde gemeenschappelijke ruimtes een direct effect heeft op huurders, zijn de kosten voor onderhoud en reparatie van gangen, liften, trappenhuizen, lobby's en toiletten voor gemeenschappelijke ruimtes vrij standaard in CAM-kosten. Ook worden in CAM-kosten meestal aan huurders gerekend kosten die verband houden met onderhoud van parkeerterreinen (inclusief verlichting en landschapsarchitectuur) en trottoirs.
Tips voor het bespreken van standaard CAM-tarieven
Als het type vergoedingen waarvoor u wordt gevraagd niet kan worden verhaald, moet u ervoor zorgen dat uw huurcontract u in het bijzonder toestaat de rekeningen van de verhuurder te controleren. Zakendoen is zakelijk, en dit moet niet worden gezien als een wantrouwen tegenover een verhuurder of iets persoonlijks, maar het betalen van onbekende kosten gewoon te goeder trouw is geen goede zaak.
Een verklaring in het minst dat de verhuurder documentatie moet verstrekken (verantwoording) voor alle aangerekende kosten is de enige manier om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt gefactureerd.
Je moet ook onderhandelen over hoeveel CAM-vergoedingen elk jaar kunnen worden verhoogd - met een maximumbedrag of percentage. Deze "cap" moet afzonderlijk worden vermeld van eventuele andere huurverhogingen.
Administratieve kosten voor operaties en beheer (O & M)
Als u voor uw lease-overeenkomst CAM-vergoedingen moet betalen voor operationele of beheerskosten - maak dan onmiddellijk bezwaar tegen dergelijke kosten. Als de verhuurder aandringt, vraag dan om een lijst (bewijs) van deze kosten en hoe uw aandeel is berekend. Deze vergoedingen worden misschien niet eens CAM-kosten genoemd, maar 'Administratieve vergoedingen'. Administratieve kosten zijn nog steeds CAM-kosten - de verhuurder probeert u ertoe te brengen een bijdrage te leveren aan zijn eigen kosten. Administratieve vergoedingen zijn meestal gebaseerd op een percentage van de totale CAM-kosten.
Tips voor het onderhandelen over de administratieve kosten van O & M
De meeste huurders zullen bezwaar hebben tegen operationele en managementvergoedingen omdat de verhuurder al inkomsten genereert van de huur, zelfs zonder CAM-kosten. Als uw CAM-tarief salarissen voor directieleden of administratief personeel (op of buiten het terrein) omvat, zijn de kosten van de aansprakelijkheidsverzekering (u zult voor uw eigen aansprakelijkheidsverzekering moeten betalen - de verhuurder zal dit vereisen voordat u kunt verhuizen), advertenties en andere promotionele activiteiten, professionele diensten zoals juridische of boekhoudkundige diensten, probeer deze uit uw leaseovereenkomst te onderhandelen.
Volgens Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine ; "Slimme huurders zullen het percentage verlagen (dat varieert van 25% tot 5%), en niet-onderhoudskosten uitsluiten van de berekening (bijv. Belastingen, verzekeringen, nutsbedrijven)."
Rees is ook van mening dat onderhouds- en reparatiekosten met betrekking tot de gebouwen (daken, funderingen van gebouwen en buitenmuren) niet mogen worden opgevangen door huurders, omdat dit geen gemeenschappelijke ruimtes zijn die door de huurders of hun klanten worden gebruikt. Rees wijst er nauwkeurig op; "De verhuurder krijgt al inkomsten uit die gebouwen in de vorm van huur. Eventuele kosten om ze te onderhouden en te vervangen, moeten door de eigenaar worden betaald uit huurinkomsten. "
bronnen:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine online. "The Battle Over CAM-vergoedingen." 1 september 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal." Augustus 2007.