Hoe te onderhandelen over commerciële huurovereenkomsten die huurders bevoordelen

by Lahle Wolfe

Als een verhuurder of leasemaatschappij u gewoon de voorwaarden vertelt, vraag dan om iets dat de voorwaarden schriftelijk laat zien voordat u een tegenbod indient. Als ze terughoudend zijn om een brief aan te bieden, vraag dan om een e-mail of een kopie van de vermelding voor de ruimte (die op zijn minst de basisinformatie over leasing zal bevatten).

Waarom is het zo belangrijk om schriftelijke beginvoorwaarden te hebben? Een leasingagent handelt namens de belangen van de verhuurder.

Als een agent op een of andere manier de aanwijzingen van de verhuurder verkeerd heeft begrepen of geprobeerd heeft, kan het schriftelijk hebben van voorwaarden u aan een verhuurder laten zien dat uw tegenbod op basis van informatie van de leasingagent te goeder trouw is gedaan.

Het is ook mogelijk dat u huurvoorwaarden verkeerd begrijpt als deze niet schriftelijk zijn. Dit kan ertoe leiden dat u te hoog of te laag tegenkomt op basis van informatie die u verkeerd hebt begrepen.

Een andere reden om de voorwaarden schriftelijk te hebben, is dat het u tijd geeft om meer over de lease-overeenkomst te onderzoeken, een advocaat over de voorwaarden te vragen of zelfs om voorwaarden te vergelijken met andere lease-overeenkomsten die u overweegt.

Het schriftelijk eisen van voorwaarden is op geen enkele manier een juridische verplichting van uw kant om verder te gaan. U hebt altijd de mogelijkheid om de voorwaarden tegen te gaan of ze eenvoudigweg af te wijzen.

Een tegenbod

Wanneer u een huis koopt, onderhandelt u over de prijs. Een verkoper vermeldt het huis voor de hoeveelheid geld die ze zouden willen krijgen van de verkoop, maar verwacht bijna altijd minder.

Een koper die geïnteresseerd is in de aanschaf van een woning, dient schriftelijk iets in bij de verkoper met een tegenbod. In dit geval is een tegenbod een aanbod om het huis tegen een lagere prijs te kopen dan de verkoper vraagt. Eenvoudig gezegd, een tegenaanbieding is onderhandelen.

Dit geldt ook voor commerciële leasing.

Hoewel sommige huurcontracten echt niet-onderhandelbaar zijn, werkt het grotendeels net als het kopen van een huis: een verhuurder of listing-agent vraagt één huurprijs (of reeks voorwaarden) maar laat wat ruimte voor onderhandelingen. Met andere woorden, in commercieel onroerend goed wordt bijna altijd verwacht dat de huurder (of huurder) een tegenbod zal indienen, zodat de verhuurder de prijzen en / of voorwaarden opdrijft.

Het eerste onderhandelingsproces

Zodra u interesse heeft getoond in het verhuren van een ruimte, zullen sommige verhuurders u eenvoudig een formulier aanbieden waarin de vraagvoorwaarden van de lease staan. Deze formulieren kunnen een antwoordgedeelte of een bijlage bevatten om te voltooien waar u aanbiedingen kunt tegenwerken. Anderen bieden misschien gewoon een exemplaar van de aanbiedingpapieren (een advertentie of een flyer) met 'vraagtermen' aan.

In de meeste gevallen is het echter in uw beste belang om een brief of een andere schriftelijke vorm van communicatie met een tegenbod in te dienen. Waarom? Omdat u in een brief verkooppunten kunt opnemen over waarom u een ideale huurder zou willen zijn, de huisbaas over uw bedrijf zou vertellen en de deal persoonlijker zou maken.

Voor een hot property met meerdere geïnteresseerden, kan uw brief dienen als verkooptriggie om de verhuurder ertoe te brengen u te kiezen en akkoord te gaan met uw voorwaarden. Onderhandeling kan heen en weer gaan, dus wees geduldig. Een listing-agent heeft meestal enige vrijheid om beslissingen te nemen, maar zal hoogstwaarschijnlijk met de verhuurder overleggen. Dit kan enige tijd duren.

Als u binnen één of twee werkdagen nog niets van een aanbieding heeft gehoord, is het goed om dit te volgen. Probeer echter niet wanhopig of overdreven angstig te lijken, want dit kan de uitkomst van uw onderhandelingen beïnvloeden. Houd er rekening mee dat de meeste agenten een property net zo snel willen verplaatsen als hij / zij kan, zodat ze meestal niet veel hoeven te zeuren.

Een offerte voorbereiden of een tegenbod aanbieden

Uw tegenbod moet worden gepresenteerd vanuit uw bedrijf, niet van u persoonlijk, zelfs als u eigenaar bent van een eenmanszaak.

Uw aanbiedingsbrief is een verkooppraatje. U vraagt om andere voorwaarden die meer in uw voordeel zijn en u wilt dat de verhuurder u en uw bedrijf ziet als een goede keuze.

Uw aanbiedingsbrief moet altijd de volgende informatie bevatten:

De persoon die aansprakelijk is voor de huurovereenkomst

Vermeld de naam van uw bedrijf met de naam waaronder u wettelijk bent gevestigd, evenals alle andere namen waarmee u zaken doet. Vergeet niet dat als u een eenmanszaak hebt, u en uw bedrijf vanuit juridisch oogpunt hetzelfde zijn en zelfs als u uw bedrijf op de lease vermeldt, bent u mogelijk ook persoonlijk aansprakelijk voor de volledige lease.

Uw bedrijfsstructuur

Als u bent opgenomen, vertel dan waar u bent opgenomen. Als u een belastingvrije organisatie bent, vermeld dit dan in uw brief. Het komt zelden voor dat verhuurders u gratis geld of non-profitorganisaties aanbieden aan non-profitorganisaties om een belastingafschrijving te krijgen, maar ze zijn misschien eerder geneigd om te onderhandelen of verhuren aan een nobele zaak dan aan een motorclub. Bovendien is het begrijpen van uw eigen persoonlijke aansprakelijkheid voor het ondertekenen van een huurovereenkomst belangrijk en varieert dit afhankelijk van uw bedrijfsstructuur.

Hoelang ben je in zaken geweest

Als uw bedrijf minder dan twee jaar oud is, wilt u misschien ook een verklaring opnemen over uw succes of toekomstige groeiprojecties of een bedrijfsplan. Het is niet aannemelijk dat een verhuurder aan uw bedrijf verhuurt, zonder dat iemand persoonlijk de leaseovereenkomst goedkeurt of garandeert, als u niet kunt aantonen dat uw bedrijf het goed doet.

De aard van uw bedrijf

Wat doe jij? Wees kort en to the point. Een verhuurder moet weten wat u doet als er speciale overwegingen zijn. Als u bijvoorbeeld een bedrijf runt dat gevaarlijke stoffen gebruikt, inlooppatiënten naar een gezondheidscentrum heeft of items met een te hoge waarde bewaart, moet de verhuurder het weten voor het geval er beperkingen zijn aan het gebruik van het onroerend goed. Wat huurders doen, kan van invloed zijn op de vastgoedwaarden van een verhuurder en de verzekeringstarieven; dus wees eerlijk.

Contactgegevens

Zorg ervoor dat u een telefoonnummer opneemt waar u bereikbaar bent, en indien mogelijk, en e-mailadres. Als u alleen op bepaalde dagen of tijdens vaste uren kunt bereiken, neemt u dit ook op. Als u niet tijdig reageert op een verhuurder of listingagent, kunnen ze denken dat u niet geïnteresseerd bent.

Uw voorgestelde voorwaarden (of, tegenbod)

Wees zo volledig en duidelijk mogelijk (zie meer informatie onder "Vermelding van uw lease-voorwaarden").

Vermelding van uw leasevoorwaarden in een aanbieding of tegenaanbieding

De beste manier om een deal te onderhandelen is om een duidelijk begrip te hebben van wat u aanbiedt of wilt accepteren. Als het niet schriftelijk is, zal het zeer moeilijk zijn om later te bewijzen dat iets is uitgesloten van een lease-overeenkomst waarvan u dacht dat het opgenomen moest worden.

Het schrijven van dingen kan iets langer duren, maar het biedt je wel wat juridische bescherming als de zaken later vanzelf gaan. Als u de tijd hebt en geen brief kunt verzenden - bezorg deze dan. Als dat niet mogelijk is, kan een goed geschreven e-mail volstaan.

Als u niet zeker bent van een bepaalde lease-eis als ter verduidelijking - en probeer die opheldering schriftelijk te krijgen.

De lengte van de huurovereenkomst

Als u de duur van de huurvoorwaarden wilt wijzigen, wees dan duidelijk. Bijvoorbeeld, is de huurovereenkomst die u wilt voor twee jaar met drie, één jaar verlengingsopties (in totaal vijf jaar); of een gewoon huurcontract van vijf jaar zonder verlengingsopties? Dit maakt een heel groot verschil in hoe lang je in een huurovereenkomst wordt afgesloten en hoe een huisbaas kan voelen over andere voorwaarden die je in een tegenbod vraagt.

De meeste verhuurders geven de voorkeur aan twee jaar of langer huurcontracten, maar aarzel nooit om een huurcontract van één jaar te vragen. Eenjarige huurovereenkomsten kosten mogelijk iets meer, of hebben minder huurhernieuwingsopties, maar u bent voor minder tijd opgesloten. Tenzij u een bedrijf met meerdere miljoenen dollars bent, is het zelden verstandig om een leaseovereenkomst te tekenen die u meer dan twee jaar lang naar de ruimte leidt.

Houd er rekening mee dat als uw bedrijf de ruimte ontgroeit, u niet met een erfpachtcontract wilt vastlopen. Of erger nog, als uw bedrijf worstelt en u naar een kleinere ruimte moet downgraden, kan het moeilijk zijn om uw huurovereenkomst te verbreken.

Voorwaarde van het eigendom

Als u naar de ruimte vraagt "zoals het is" of als u de verhuurder nodig hebt om eerst reparaties of verbeteringen aan te brengen. Als u van plan bent het pand te renoveren, geef dan een korte beschrijving van de voorgestelde renovaties. U wilt dit opgenomen in een huurovereenkomst, omdat een verhuurder vaak een soort van stimulans of "uitkering" biedt als u bepaalde soorten onroerend goed wilt renoveren. Als u niet zeker weet welke vergoedingen u mogelijk krijgt voor eventuele renovaties, houdt u dan zaken open. Bieden om meer gedetailleerde informatie over renovaties in te dienen voor de beoordeling van de verhuurder om u een aantal overwegingen voor verbeteringen aan te bieden.

Bezetting datum

Vertel de verhuurder wanneer u fysiek bezit wilt nemen (ga naar binnen, verkrijg toegang of neem verantwoordelijkheid voor het onroerend goed). In sommige gevallen, wanneer de datum die u fysiek in bezit neemt anders kan zijn dan de datum waarop u begint met het betalen van de huur.

U kunt de verhuurder bijvoorbeeld vragen om een bezettingsdatum en een huurbegindatum van 1 januari 20xx, maar vraag dat de eerste maand huurvrij is. In dit geval zou de huurovereenkomst starten op 1 januari 20xx en zou de verhuurder de huur van de gratis maand kunnen afschrijven. De huurder zou de ruimte 12 maanden bezetten en de huurovereenkomst zou 12 maanden duren.

Een andere manier om hetzelfde te krijgen (een gratis huurmaand) is om een bezettingsdatum te vragen van 1 januari 20xx, met een huurdatum van 1 februari 20xx. Dit betekent dat de lease feitelijk een maand begint vanaf de datum waarop u verhuist, of op 1 februari 20xx.

Dit soort onderhandeling werkt alleen in een ruimte die al leeg is en de eigenaar wil graag dat iemand in huis gaat omdat hij de huurder voorstaat. In feite krijgt u niet alleen één gratis maandhuur, u krijgt 13 maanden bezettingsgraad uit een huurovereenkomst van 12 maanden.

Hoe een offerte of tegenbodbrief te schrijven

Het volgende is voorbeeldbrief die kan (en moet) worden herzien om te gebruiken als een eerste aanbieding of tegenbod om een commerciële ruimte te huren voor uw bedrijf. Het is niet bedoeld als vervanging voor juridisch advies, maar gewoon om te laten zien dat je op een bepaalde manier interesse kunt tonen in het leasen van een bepaalde ruimte.

Vetgedrukte informatie moet worden vervangen door uw eigen informatie en lease-voorwaarden.

(Insert Today's Date)

( INSERT Naam van verhuurder of listing agent)
Mevrouw Happy Landlord
123 Street
Suite Z
Plaats, staat, postcode

Geachte mevrouw Landlord ;

Deze brief dient om namens ( INSERT naam van uw bedrijf) interesse te tonen, bij het leasen van het pand gelegen op: ( INSERT compleet adres inclusief straatnaam, unit- of suite-nummer, stad, staat en postcode).

( INSERT naam van uw bedrijf) is een ( INSERT type bedrijf dat u bezit - LLP, partnerschap, eenmanszaak, etc.) dat ( VOEG een korte verklaring in over wat uw bedrijf doet).

( INSERT naam van bedrijf) is actief sinds ( INSERT startdatum of aantal jaren in bedrijf). Vanwege opwindende groei hebben we grotere (of, meer, meer geschikte, enz.) Faciliteiten nodig.

(Opmerking: zelfs als u thuis werkt, biedt u dit dan niet aan in uw aanbiedingsbrief. Probeer te voorkomen dat u in dit eerste contact aanbiedt dat u een thuisbedrijf heeft - het kan ervoor zorgen dat u klein en onstabiel klink voor een verhuurder.)

Na zorgvuldige evaluatie van de fair-marketwaarde, stel ik (wij) de volgende voorwaarden voor uw overweging voor:

LIJST HIER ALLE TERMEN met inbegrip van de duur van de huurovereenkomst, verlengingsopties, huur, toeslagen, type huurovereenkomst, jaarlijkse verhogingen, etc. Alles wat u in deze alinea wilt opnemen of opnemen in het huurdetail. Zorg ervoor dat u eventuele renovaties of reparaties opneemt die u wilt of dat de verhuurder nodig heeft om de ruimte te maken, of die u zelf zou doen. Vraag om gratis huur, meubilair, extra parkeerruimte - alles wat u nodig heeft om de ruimte het best te laten werken voor uw bedrijf.

Ik ben opgewonden over het vooruitzicht van het leasen van de bovengenoemde ruimte en ben van mening dat ( INSERT Name of Business) een aanwinst voor u zou zijn. Als u vragen heeft over dit voorstel van huurvoorwaarden of over zaken, kunt u contact met mij opnemen op ( INSERT telefoonnummer en beste tijdoproep), of per e-mail op: ( INSERT uw e-mailadres).

Bedankt dat je de tijd hebt genomen om deze aanbieding te overwegen. Ik kijk uit naar een snel en gunstig antwoord.

Respectvol ingediend,

(laat 2-3 lege regels over voor het ondertekenen van je naam in inkt)

( VOEG JE NAAM IN - initiële caps)
( VOEG UW TITEL IN - Initiële caps)

Opmerking: als u bijlagen toevoegt of iemand anders kopieert, is de geprefereerde manier om dat te laten zien in een zakelijke brief na uw handtekening, zoals deze, en in deze volgorde:

Respectvol ingediend,

(laat 2-3 lege regels over voor het ondertekenen van je naam in inkt)

( VOEG JE NAAM IN - initiële caps)
( VOEG UW TITEL IN - Initiële caps)

Bijlagen: (Meer dan één op afzonderlijke regels weergeven, ingesprongen)

cc: Jennifer Barnes, Listing Agent

Hoe de tweede pagina van een zakelijke brief te formatteren

Als uw brief langer is dan één pagina, is het standaardbriefformaat voor het starten van de tweede pagina als volgt:

Brief:
De datum van vandaag
Pagina twee

Sla vervolgens twee tot drie lege regels over en zoek op waar de brief begint voor pagina twee.

Hoe een aanbiedingsbrief te bezorgen

U kunt uw aanbiedingsbrief mailen, met de hand bezorgen of een e-mail sturen met een bijlage die de aanbiedingsbrief bevat. Als je nog steeds worstelt met welke voorwaarden je wilt opnemen, zijn hier meer artikelen met geweldige tips en advies over het onderhandelen over de best mogelijke voorwaarden!

Tips voor het schrijven van uw aanbiedingsbrief

Vergeet niet dat dit een zakelijke brief is. Houd het schoon, eenvoudig en to the point, maar wees niet bang om zinvolle 'selling points' te gebruiken om een huisbaas te helpen winnen.
Vermijd het gebruik van humor, straattaal of het aanbieden van persoonlijke gevoelens over politiek, religie of een ander onderwerp dat geen verband houdt met het doel van de brief (om een aanbod te doen).
Gebruik geen briefpapier met geuren of "stroken". Uw papier moet wit zijn, letter-formaat en zonder randen, of uw gebruikelijke briefpapier van het bedrijf.
Mail de brief in een effen witte zakelijke envelop. Vouw nooit om de letter in een kleinere envelop te passen. Als uw brief uit meer dan zeven pagina's inclusief bijlagen bestaat, gebruikt u in plaats daarvan een platte envelop van 8-1 / 2 x 11 ". Zorg ervoor dat u een retouradres in de linkerbovenhoek van de envelop plaatst en zorg ervoor dat u genoeg frankering op de envelop plaatst!