Er zijn twee basisberekeningen voor CAM-vergoedingen: variabele CAM-kosten, waarbij het bedrag dat een huurder moet bijdragen toeneemt op basis van een aantal factoren; en platte CAM-kosten waarbij de kosten een vast bedrag zijn.
CAM-vergoedingen kunnen maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks of zelfs in rekening worden gebracht, omdat grote reparaties aan het gebouw of het gehele bedrijf / industriepark vereist zijn.
CAM-kosten kunnen escaleren met een ander tarief dan de maandelijkse leasetarief omdat ze de neiging hebben meer variabel te zijn. Het is dus ook belangrijk dat uw huurverschil tussen "variabele" en "vaste" CAM-vergoedingen en een bepaald maximumbedrag bevat, of dat uw CAM-kosten elk jaar kunnen worden verhoogd. Dit stijgingspercentage moet een aparte overweging zijn van hoeveel uw basishuur elk jaar stijgt.
De meeste definities van CAM-tarieven zijn misleidend en te beperkt
Er zijn veel online-definities van CAM-vergoedingen die CAM-kosten definiëren als een huurder die een deel van de directe kosten van het onderhoud van zeer specifieke gemeenschappelijke ruimtes deelt. Deze versimpelde definities zijn niet helemaal juist en een verhuurder kan veel indirecte kosten opnemen als CAM-vergoedingen die niet zo voor de hand liggen.
Deze praktijk is bij professionals in de sector fel bediscussieerd over de vraag of dit ethisch of zelfs legaal is. Kortom, u mag nooit een leaseovereenkomst ondertekenen zonder te begrijpen wat CAM-vergoedingen in uw unieke commerciële leaseovereenkomst dekken.
Het doel van CAM-vergoedingen: waar worden CAM-kosten voor berekend?
Zowel de CAM- als de Load Factor-kosten hebben hetzelfde basisdoel: huurders verplichten om de directe uitgaven van de verhuurder voor "gemeenschappelijke ruimtes" te dekken. Gemeenschappelijke ruimtes kunnen zowel interne (gangen, liften, lobby's, openbare badkamers, enz.) Als externe kosten omvatten (parkeerplaatsen, aangelegde gebieden, enz.).
Zorg ervoor dat u in de leaseovereenkomst hebt vermeld wat uw CAM-kosten precies dekken, hoe vaak ze moeten worden betaald en hoeveel ze elk jaar kunnen worden verhoogd. Als u moet helpen met de kosten van grote renovaties, zoals herbestemming van parkeerplaatsen, of andere structurele reparaties, laat dit dan schriftelijk weten. Laat de verhuurder weten wanneer deze reparaties voor het laatst hebben plaatsgevonden en wanneer ze gepland zijn of in de toekomst zullen worden uitgevoerd.
Niet alle verhuurders zullen huurders nodig hebben om te helpen met uitgaven zoals dakbedekking, onderhoud van parkeerterreinen en structurele reparaties en er is echt geen "standaard" die van toepassing is op huurcontracten, dus vertrouw niet alleen op het zien van "CAM-vergoedingen" in uw leaseovereenkomst - zorg ervoor dat CAM vergoedingen worden uitgelegd.
Een verhuurder kan een breed scala aan kosten opnemen die eenvoudig worden vermeld als "CAM-vergoedingen" of "administratieve kosten" op basis van het feit dat dit uitgaven zijn die de verhuurder betaalt ten gunste van alle huurders. Als CAM-vergoedingen niet duidelijk worden vermeld of uitgelegd in een leaseovereenkomst, moet u specifiek vragen of u betaalt voor een van de volgende:
- Beveiligingssystemen of salarissen of andere kosten in verband met beveiligingspersoneel ter plaatse.
- Vergunningen, belastingen, verzekeringen of juridische kosten.
- Reclame, tekenen of andere algemene overheadkosten die door de verhuurder worden gemaakt voor het exploiteren of promoten van het gebouw (dwz salarissen of voordelen voor werknemers ter plaatse of zelfs voor externe medewerkers).
- Reparatie en renovatie van het vastgoedonderhoud van het onroerend goed, met inbegrip van landscaping-toevoegingen of herontwerpen, buitenschildering, buitenverlichting of verlichting van parkeerterreinen, bestrating of resurfacing, dakbedekking of reparaties en upgrades van centrale sanitair-, elektrische, riool- en HVAC-systemen.
- Hulpprogramma's, huur of andere kosten voor het onderhoud van afzonderlijke kantoorruimten voor leasing op of buiten het terrein.
Waarom het belangrijk is om precies te begrijpen welke CAM-tarieven worden vermeld in uw commerciële lease
In 1989 huurde ik industriële ruimte om een ambachtelijke zending en hobbywinkel te openen. Het park leek in goede staat te verkeren en de verhuurder was een vriend van het gezin en verlaagde de huur met een derde als een tegemoetkoming. Dit was de eerste industriële lease die ik had getekend en die de kracht van CAM-vergoedingen niet ten volle waardeerde. Met andere woorden, ik ondertekende een bindend juridisch document zonder een idee van wat ik tekende.
Ik wist niet wat een Triple Net Lease was, alleen dat ik geen handtekening hoefde te zetten. Ik vroeg de verhuurder welk type huurovereenkomst ik ging ondertekenen en nooit hoorde ik de term 'Triple Net'. In plaats daarvan kreeg ik te horen dat mijn lease-overeenkomst CAM en administratiekosten had. Wat ik toen niet wist, was dat de administratieve kosten inclusief belastingen, verzekeringen en een hele reeks andere zeer dure kosten waren.
Slechts een maand na de huurovereenkomst begon de parkeigenaar met uitgebreide parkrenovaties, inclusief het opnieuw ontwerpen van de frontunits om meer op winkelruimte te lijken. Tekenen werden veranderd, het gebouw werd opnieuw geverfd en er werden enkele structurele veranderingen aan de voorkant van het industriepark aangebracht.
De rekening was verdeeld over alle huurders, en hoewel ik een hele kleine eenheid had, zat ik vast met een rekening van $ 5000 - mijn deel van de park-upgrades hoewel mijn eenheid aan de kant stond en op geen enkele manier rechtstreeks profiteerde van de verbeteringen . Andere huurders werden geraakt met bijna $ 20.000 aan renovatiekosten. Als ik het huurcontract voorzichtiger had gelezen, zou ik genoeg hebben geweten om op zijn minst te vragen of er upgrades gepland waren in de nabije toekomst en om te zien dat wat ik dacht dat een eenvoudige huurovereenkomst was , in feite een vermomde Triple Net-lease was.
Samenvatting van de CAM-tarieven
- CAM is een afkorting voor "Common Area Maintenance."
- CAM-kosten worden pro rata toegewezen aan huurders: hoe meer vierkante meters een huurder huurt, hoe meer CAM-kosten hij moet betalen.
- CAM-vergoedingen worden door de huurder (huurder) betaald aan de eigenaar (verhuurder) om de kosten van overhead- en bedrijfskosten te dekken en verhuurders kunnen proberen een groot aantal van hun uitgaven als CAM-kosten in rekening te brengen.
- Gemeenschappelijke ruimtes omvatten over het algemeen toegang tot de ruimte, gebruikt, geprofiteerd of gedeeld door alle huurders, en omvatten bijna altijd gangen, liften en trappenhuizen, lobby's en openbare toiletten.
- CAM-kosten kunnen ook in rekening worden gebracht voor externe ruimtes, zoals trottoirs en parkeerplaatsen, en in sommige gevallen zelfs voor faciliteiten buiten de locatie.
- Er kunnen administratiekosten in rekening worden gebracht, gebaseerd op een percentage van het CAM-tarief, voor exploitatie- en onderhoudskosten in verband met niet-gemeenschappelijke ruimtes of salarissen - zaken die niet echt gemeenschappelijke uitgaven en uitgaven zijn, waarvan de meeste huurders bezwaar maken.
- Niet alle verhuurders berekenen CAM-kosten, maar de meeste doen dit nog steeds, vooral in commerciële industriële ruimten en retailleases.
- Ongeacht wat een verhuurder vergoedingen noemt, als u betaalt voor onderhoud, belastingen en verzekeringen, is uw lease een Triple Net Lease - de minst gunstige van alle huurovereenkomsten voor huurders.